BGH: Keine Staatshaftung bei fehlerhafter Mietpreisbremse

Am 28.01.2021 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Wohnungsmieter das Land Hessen für eine fehlerhafte Regelung zur sog. Mietpreisbremse nicht in die Haftung nehmen können (BGH, Urt. v. 28.01.2022, Az.: III ZR 25/20).

Zum Hintergrund:

Seit Juni 2015 gilt in Deutschland das sog. „Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen“. Es sieht vor, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete beim Abschluss eines Mietvertrages grundsätzlich um höchsten 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten nur bei Neubauten und umfassend sanierten Bestandsbauten und dann, wenn der Vermieter zuvor schon für seine Wohnung eine Miete erzielt hat, die mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegt. In allen anderen Fällen darf der Vermieter diese 10%-Grenze nicht überschreiten, wenn die Wohnung in einem der angespannten Gebiete liegt; andernfalls riskiert er entsprechende Rückforderungsansprüche des Mieters.

Welche Gebiete konkret davon erfasst sind, liegt in der Entscheidungshoheit der einzelnen Länder; diese haben hierzu entsprechende Rechtsverordnungen erlassen. Eine aktuelle Übersicht finden Sie hier.

Zum entschiedenen Fall:

Im entschiedenen Fall ging es um eine Rechtsverordnung des Landes Hessen aus 2015, die verschiedene Ballungsgebiete mit angespannter Wohnraumsituation mit einer solchen Mietpreisbremse belegte (Mietenbegrenzungsverordnung). Im Nachhinein stellte sich heraus, dass diese Verordnung aufgrund eines Formmangels rechtswidrig war. Die Folge: 2019 erklärte der BGH die Verordnung für unwirksam (Az. VIII ZR130/18).

In den betreffenden hessischen Gebieten konnten somit bis zum Inkrafttreten einer wirksamen Landesverordnung nach wie vor Mieten weit oberhalb der 10%-Grenze vereinbart werden. Entsprechende Rückerstattungsansprüche von Mietern gegen Vermieter, wie sie in anderen Bundesländern möglich gewesen wären, schieden aus. Entsprechendes gilt – so nunmehr der BGH – auch für Schadensersatzansprüche eines Mieters gegen das Land Hessen. Zwar habe das Land seinerzeit eine rechtswidrige und damit unwirksame Verordnung zur Mietpreisbremse erlassen; dadurch habe ein Mieter in Ballungszentren – entgegen der Absicht des Gesetzgebers und im Unterschied zu Mietern in anderen Bundesländern – im Rahmen des Abschlusses seines Mietvertrages unter Umständen auch dauerhaft eine höhere Miete zahlen müssen, als es der Fall gewesen wäre, wenn die hessische Landesregierung von Beginn an eine rechtmäßige Verordnung erlassen hätte. Gleichwohl habe das Land Hessen wegen dieses Fehlers keinen Schadensersatz an „enttäuschte“ Mietern zu leisten. Denn für Vermögensschäden aufgrund fehlerhafter Gesetze und Verordnungen könne der Staat grundsätzlich nicht im Rahmen der sog. Amtshaftung (geregelt in § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB) zur Verantwortung gezogen werden. Hierbei – und damit auch bei der hessischen Mietenbegrenzungsverordnung – handele es sich um generelle und abstrakte Regelungen, für deren Fehlerhaftigkeit der Staat grundsätzlich niemandem hafte.

Zur Rechtslage in Rheinland-Pfalz:

In Rheinland-Pfalz sind derzeit fünf Städte von der Mietpreisbremse erfasst, nämlich Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer und Trier. In diesen Städten darf die Miete im Falle einer Neuvermietung grundsätzlich nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Verordnung trat im Oktober 2020 in Kraft und ist bis Oktober 2025 befristet. Den Text dieser Verordnung können Sie hier abrufen.

 

von Rechtsanwalt Dr. Jan Schuld, LL.M.