Immobilien-Wertermittlung – Bund plant grundlegende Neuordnung
Wer etwa beabsichtigt, seine Immobilie zu veräußern, wird diese zunächst schätzen lassen. Diese bietet – je nach ihrer Genauigkeit – einen Anhaltspunkt für die Gestaltung des Kaufpreises. Auch in vielen anderen Bereichen – so etwa im Steuerrecht – kommt es auf den sog. Verkehrswert einer Immobilie an. Diesen genau zu ermitteln, kann je nach Art der Immobilie ein mehr der weniger komplexes Unterfangen sein. Rechtsgrundlage hierfür ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB), worin der Verkehrswert einer Immobilie wie folgt definiert wird:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Darüber hinaus existiert eine Fülle an weiteren Regelungen, aus denen sich ergibt, wie die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie im konkreten Einzelfall zu erfolgen hat. Allen voran steht die sog. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. 2010 – I, S.639), zuletzt geändert durch Artikel 16 des Gesetzes vom 26. November 2019 (BGBl. 2019 – I S. 1794), die wiederrum durch die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und die Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) ergänzt werden.
Trotz oder vielleicht gerade wegen der vielen Regelungen konnten Verkehrswerte nicht immer nach bundeseinheitlichen Kriterien ermittelt werden. Um dies künftig sicherzustellen, plant die Bundesregierung eine vollständige Überarbeitung und Vereinfachung der bisherigen Regelungen zur Erhebung und Anwendung von Wertermittlungsdaten. Künftig soll es nur noch zwei Regelungswerke geben, nämlich:
- Eine aktualisierte und überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), die als Referentenentwurf bereits vorliegt. Diese soll sämtliche der o.g. Richtlinien in anwenderfreundlicher und rechtsverbindlicher Form integrieren.
- Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (MusterWertA), zu denen ebenfalls ein erster Referentenentwurf existiert. Diese enthält weitergehende Hinweise, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis der ImmoWertV 2021 beitragen sollen.
Aktuell sind die Entwürfe Gegenstand einer Beteiligungsphase, in der Länder und Verbände die Möglichkeit zur schriftlichen Stellungnahme erhalten. Erst dann können die geplanten Regelungen bzw. Hinweise abschließend von Bundesregierung und Bundesrat beschlossen werden. Nach Angaben des Bundesinnenministeriums soll dies bis Mitte 2021 erfolgt sein.
Über den weiteren Verlauf berichten halten wir Sie hier auf dem Laufenden.
