Bundesverfassungsgericht kippt Berliner Mietendeckel

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat durch einen am 15.04.2021 veröffentlichten Beschluss eine politisch hoch umstrittene Regelung für verfassungswidrig erklärt: Das auch unter der Bezeichnung „Berliner Mietendeckel“ bekannte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln). Mit ihm wurden die bestehenden Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen in der Hauptstadt  auf dem Stand vom Juni 2019 eingefroren. Unter bestimmten Voraussetzungen mussten Mieten sogar wieder gesenkt werden. Hintergrund des Berliner Mietendeckels ist der starke Wohnraummangel und die damit einhergehenden hohen Mieten. Lediglich Bauten, die ab 2014 bezugsfertig wurden, waren von der Regelung ausgenommen.

BVerfG: Land Berlin hat seine Gesetzgebungskompetenz überschritten

Nach Ansicht des BVerfG hat das Land Berlin mit dem Erlass des Mietendeckels seine Gesetzgebungskompetenzen überschritten. Diese ergeben sich unmittelbar aus dem Grundgesetzsetz. Nach Art. 72 Abs. 1 GG haben die Länder nur insoweit eine Befugnis zum Erlass von Gesetzen, als der Bund von seiner eigenen Gesetzgebungszuständigkeit nicht bereits durch Gesetz Gebrauch gemacht hat. Dies ist für den Bereich der Frage, in welcher Höhe Wohnraummieten in Deutschland zulässigerweise vereinbart werden dürfen, jedoch der Fall. Der Bundegesetzgeber hat das Mietpreisrecht nämlich bereits in den §§ 556 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) umfassend und abschließend geregelt. Deshalb ist für weitergehende Mietpreisregelungen auf Länderebene kein Raum. Die Folge: Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig und deshalb „null und nichtig“.

Die Folge: Vermieter können Nachzahlungen verlangen

Mieter in Berlin müssen sich nun darauf gefasst machen, für die sich aus der Anwendung des Mietendeckels ergebenden „günstigeren“ Mieten nachträglich doch zur Kasse gebeten zu werden. Denn: Vermieter sind berechtigt, eingesparte Mieten nachzufordern. Dies ist zumindest dann der Fall, wenn der Vermieter ohne Mietendeckel eine Mieterhöhung hätte verlangen können oder wenn die Miete durch den Mietendeckel reduziert wurde. Ob dies der Fall ist, hängt davon ab, was die Mietvertragsparteien hierzu konkret vereinbart haben, immer auch unter Berücksichtigung der gesetzlichen Reglungen. In der Regel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze einer Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB).

Das Problem: Tritt der bisherige Berliner Mietspiegel wieder in Kraft?

Wenn die Berliner Wohnraummieten nunmehr rückwirkend bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden können, stellt sich aber ein rechtliches Problem: Was „ortsüblich“ in diesem Sinne ist, konnte bislang zwar am Berliner Mietspiegel festgemacht werden. Ob dieser allerdings nunmehr überhaupt noch angewendet werden kann, ist umstritten. Denn sowohl einfache als auch qualifizierte Mietspiegel stellen jeweils die aktuelle Mietpreislage auf dem Wohnraummarkt dar (§§ 558c und 558d BGB). Für die Dauer des Berliner Mietendeckels wurde dieses Markgeschehen jedoch „auf Eis“ gelegt. Ob der bisherige Berliner Mietspiegel die aktuelle Marktlage überhaupt noch darstellen kann und als Instrument des Vermieters zur Neuberechnung der Miete noch taugt, dürfte fraglich sein. Hier ist sowohl die Rechtsprechung als auch die politische Entwicklung noch abzuwarten.

Sie besitzen eine Immobilie in Berlin?

Falls Sie Eigentümer einer vermieteten Immobilie in Berlin sind und vom Mietendeckel betroffen sind, dann haben Sie unter Umständen das Recht, von Ihren Mietern eine Nachzahlung zu verlangen. In diesem Fall können Sie sich gerne vertrauensvoll an uns wenden. Wir prüfen und bewerten Ihren Fall und zeigen Ihnen Lösungswege für das weitere Vorgehen auf.

 

von Rechtsanwalt Dr. Jan Schuld, LL.M.