Mietspiegel: Bundesregierung einigt sich über Reform

Die Große Koalition hat beschlossen, die Erstellung von Mietspiegeln künftig genauer als bisher zu regeln. Hierzu hat sie ein sog. Mietspiegelreformgesetz sowie eine Mietspiegelverordnung beschlossen. Beides soll Vermietern und Mietern mehr Rechtssicherheit bei der Anwendung eines vor Ort gültige Mietspiegels verschaffen.

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel enthält eine Übersicht, aus der Sie die vor Ort übliche Miete für vergleichbaren Wohnraum (Vergleichsmiete) ersehen können. In der Regel wird er von Städten und Kommunen erstellt. Mietspiegel dienen den Parteien des Mietvertrages unter anderem als Orientierungshilfe bei der Errechnung der gesetzlich zulässigen Miete. Denn in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchsten 10% übersteigen (sog. „Mietpreisbremse“, § 556d Abs. 1 BGB). Außerdem dürfen Wohnraummieten während des laufenden Vertragsverhältnisses grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, unabhängig von der vor Ort bestehenden Wohnraumsituation (§ 558 Abs. 1 BGB).

Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel?

Mietspiegel ist aber nicht gleich Mietspiegel. Hier unterscheidet das Gesetz zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel: Während der einfache Mietspiegel (geregelt in § 558c BGB) ohne besondere fachliche und qualitativen Kriterien angefertigt werden kann, muss sein qualifiziertes „Pendant“ nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden (§ 558d BGB). In der Praxis ist diese Unterscheidung von großer Bedeutung: Ist der Mietspiegel qualifiziert, so wird im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung gesetzlich vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete abbildet (§ 558d Abs. 3 BGB); diese Vermutung kann im Prozess nur schwer entkräftet werden. Anders beim einfachen Mietspiegel: Seine Angaben haben allenfalls Indiz-Wirkung, die wesentlich einfacher entkräftet werden kann und an die das Gericht auch nicht gebunden ist.

Bundesregierung: Mehr Rechtssicherheit schaffen

In letzter Zeit hat jedoch auch der qualifizierte Mietspiegel an Bedeutung verloren. Denn im Streit über die zulässige Höhe der Wohnraummiete wird von den Parteien immer häufiger eingewandt, dass der zugrundeliegende Mietspiegel den tatsächlichen Wohnungsmarkt falsch abbilde und deshalb nicht – wie es das Gesetz verlangt – nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Das Problem: Weder Gesetzgeber noch Rechtsprechung haben hierzu bislang verbindliche Regeln aufgestellt. Dem will die Bundesregierung nunmehr durch das sog. Mietspiegelgesetz sowie eine Mietspiegelverordnung entgegenwirken. Darin soll konkretisiert werden, wann genau bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels „wissenschaftliche Grundsätze“ eingehalten sind. Um dies zu gewährleisten, sieht der Gesetzesentwurf eine Pflicht für Vermieter und Mieter vor, Auskunft über die Miete und die wesentlichen Merkmale ihrer Wohnungen zu geben. Haben die nach Landesrecht zuständigen Behörden und Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel anerkannt, so wird gesetzlich vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht. Davon erhofft sich die Bundesregierung nicht nur eine Steigerung der Qualität von qualifizierten Mietspiegeln, sondern auch die Erhöhung von deren Akzeptanz und damit letztlich ein Mehr an Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Weitere Neuerungen

Um den Mietvertragsparteien im Hinblick auf die Höhe der Miete noch mehr Rechtssicherheit zu verschaffen, sollen künftig in möglichst vielen Kommunen hochwertige und anerkannte Mietspiegel entstehen. Ziel soll sein, dass für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern künftig zwingend ein Mietspiegel zu erstellen ist, und zwar spätestens zum 01.01.2023 (bei einfachen Mietspiegeln) bzw. zum 01.01.2024 (bei qualifizierten Mietspiegeln).

Außerdem soll die Bedeutung einfacher Mietspiegel dadurch aufgewertet werden, dass sie künftig Mindestanforderungen an Dokumentation und Veröffentlichung erfüllen müssen.