Laub & Schnee räumen – Was Wohnungseigentümergemeinschaften beachten müssen
Pünktlich zu Beginn der nassen und kalten Jahreszeit rückt für jeden Hauseigentümer die Frage in den Vordergrund, wie er die Räum- und Kehrpflichten auf dem Bürgersteig vor seinem Haus organisiert. Der Grund: Die meisten Gemeindesatzungen wälzen diese Pflichten auf den Eigentümer des anliegenden Grundstücks ab. Was aber gilt im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Auch hier stellt sich nämlich die Frage, wer diese gesetzlichen Pflichten konkret zu erfüllen hat und wer im Falle einer Verletzung für den daraus resultierenden Schaden haftet.
WEG-Novelle schafft Klarheit:
Durch das vor einem Jahr in Kraft getretene WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) hat der Gesetzgeber für Klarheit gesorgt: Nach § 9a Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) liegt die Verantwortung für die ordnungsgemäße Erfüllung der Räum- und Streudienste – kurz: Verkehrssicherungspflichten – bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da der Gesetzgeber sie mit Rechtsfähigkeit ausgestattet hat (§ 9a Abs. 1 WEG), haftet im Falle einer Verletzung dieser Pflichten nach außen hin immer die WEG als solche. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Wohnungseigentümer untereinander einen Modus vereinbart haben, wer wann welche Flächen von Laub und Schnee freizuhalten hat. Verletzt der betreffende Wohnungseigentümer seine daraus sich ergebenden Pflichten, haftet dem Dritten gegenüber zwar weiterhin die WEG (sog. Außenhaftung); diese kann jedoch wiederum den Verursacher in Regress nehmen (sog. Binnenhaftung).
Aber: Keine Haftung der WEG bei Delegation auf professionelle Dritte
Von der Außenhaftung der WEG kann diese sich jedoch befreien, indem sie die Räum- und Streupflichten auf Dritte delegiert, etwa auf einen professionellen Hausmeisterdienst (Facility Manager). Für solche Verrichtungsgehilfen hat der Gesetzgeber nämlich mit der Vorschrift des § 831 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Sonderregelung geschaffen. Wählt die WEG einen geeigneten Anbieter für solche Dienste aus, darf sie sich grundsätzlich darauf verlassen, dass dieser seinen für die WEG übernommenen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachkommt. Ist letzteres nicht der Fall, haftet ausschließlich der Verrichtungsgehilfe dem geschädigten Dritten, also beispielsweise dem verletzten Fußgänger, für den daraus resultierenden Schaden; die WEG bleibt hingegen außen vor. Sie haftet nur dann, wenn sie einen konkreten Anlass hatte, die Tätigkeit des Verrichtungsgehilfen zu kontrollieren; dies ist etwa anzunehmen, wenn dieser wiederholt unpünktlich oder gar nicht erscheint.
Was tun im Falle eines Schadensereignisses?
Stürzt beispielsweise ein Passant auf glattem Bürgersteig und verletzt dieser sich, wird dieser zunächst gegen die WEG als solche vorgehen. Dann sollte die WEG den Fall unverzüglich ihrer Haftpflichtversicherung melden, und zwar auch dann, wenn sie für die Beseitigung von Laub, Schnee und Eis einen professionellen Anbieter beauftragt hat. Die Haftpflichtversicherung wird die Rechtslage prüfen und im Falle einer unberechtigten Forderung dem Geschädigten gegenüber die Regulierung ablehnen und stattdessen an den Verrichtungsgehilfen verweisen. Beharrt der Geschädigte auf eine Inanspruchnahme der WEG, sollten Sie nach vorheriger Rücksprache mit der Haftpflichtversicherung zügig eine auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei aufsuchen. Diese wird sie bei der Abwehr der unberechtigten Forderung beraten und vertreten; die daraus resultierenden Kosten werden in aller Regel von der Haftpflichtversicherung übernommen. Als eine auf Immobilienrecht ausgerichtete Kanzlei bieten wir Ihnen hierbei gerne und unkompliziert unsere Leistungen an. Sprechen Sie uns einfach an.
