Mietrecht: Kosten für Baumfällung sind umlagefähig
Wenn Bäume auf einem Hausgrundstück morsch oder abgestorben sind, können sie für die Bewohner und Dritte (z.B. Passanten) eine Gefahr darstellen. Dann sollte gutachterlich geprüft werden, wie die Verkehrssicherheit wiederhergestellt werden kann. Manchmal ist dies nur noch durch vollständige Beseitigung des Baumes möglich, der regelmäßig eine sog. behördliche Fällgenehmigung vorauszugehen hat. Die damit einhergehenden Kosten können durchaus beträchtlich sein. Ist die Immobile vermietet, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob er diese im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergeben kann.
Ausgangslage: Kosten der Gartenpflege sind umlagefähig
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Kosten im Einzelnen an den Mieter weitergereicht werden dürfen. Grundsätzlich sind dies alle laufenden Kosten (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten nach der BetrKV zu tragen hat – dies ist sehr häufig der Fall – trägt er somit auch die Kosten der Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Hierunter fällt unter anderem die „Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen“. Die Fällung eines Baumes führt allerdings zu dessen Beseitigung; sie stellt somit gerade keine Erneuerung im Sinne der BetrKV dar. Fraglich ist auch, ob ein Baum als Pflanze oder Gehölz angesehen werden kann.
Bislang: Gerichte entschieden kontrovers
Die Frage nach der Umlagefähigkeit von Kosten im Zusammenhang mit der Fällung eines Baumes wurde in der Rechtsprechung bislang kontrovers beantwortet. Einige Gerichte stuften solche Kosten als nicht umlagefähig ein; zur Begründung wurde vorgebracht, es handele sich hierbei nicht um „laufende Kosten“ im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV. Vielmehr stelle der morsche Baum einen Mangel der Mietsache dar, wenn der mitvermietete Garten nur noch eingeschränkt genutzt werden könne. Hierfür habe allein der Vermieter als Eigentümer der Immobilie mit seinem Vermögen aufzukommen (so etwa das AG Köln, Urt. v. 27.01.2017 – 220 C 332/16). Andere Gerichte wiederum erklärten die Kosten für die Beseitigung eines Baumes als umlagefähig, da es sich hierbei im weitesten Sinne um Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV handele (so etwa LG München I, Urt. v. 19.11.2020 – 31 S 3302/20).
Bundesgerichtshof: Baumfällung ist Gartenpflege
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich nunmehr der zweiten Meinung angeschlossen (BGH, Urt. v. 10.11.2021 – VIII ZR 107/20). Die Fällung eines morschen Baumes stelle nämlich eine „Erneuerung von Gehölzen“ im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV dar. Denn zum einen sei nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Baum ein Gehölz. Zum anderen gehe jeder Erneuerung begriffsnotwendig eine vorherige Beseitigung voraus; Gartenpflege im Sinne der BetrKV bestehe somit zwangsläufig auch aus dem Austausch von abgestorbenen Gewächsen. Weiterhin stellten diese keinen Mangel der Mietsache dar, da der Vermieter in der Regel keine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen schulde. Schließlich handele es sich auch um „laufende“ Kosten im Sinne von § 1 Abs. 1 BetrKV, selbst wenn die Erneuerungsintervalle gerade bei Bäumen länger bemessen sind als etwa bei der Beseitigung von Laub. Da die BetrKV mit Blick auf die Kosten der Gartenpflege nicht zwischen kurz- und langlebigen Gehölzen unterscheide, seien ihr auch längerfristige Pflegeintervalle immanent.
Unser Tipp an Vermieter: Kosten der Baumfällung auf Mieter umlegen
Vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH raten wir Vermietern sowie Immobilienverwaltungsgesellschaften nachdrücklich, solche Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen. Voraussetzung ist unter anderem, dass im Mietvertrag die Gartenpflege als Teil der Betriebskosten vereinbart wurde, etwa durch Bezugnahme auf die BetrKV. Ob dies der Fall ist und was in diesem Zusammenhang sonst noch zu beachtet werden sollte, prüfen wir gerne für Sie.
von Rechtsanwalt Dr. Jan Schuld, LL.M.
