BGH: Modernisierungszuschlag nach Mieterhöhung zulässig
Wer ein Gebäude modernisiert, kann vom Mieter einen entsprechenden Zuschlag auf die Miete verlangen. Eine spätere Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist dadurch nicht ausgeschlossen. Aber gilt dies auch im umgekehrten Fall?
BGH äußert sich zu umstrittener Fragestellung
Diese Frage ist unter Experten umstritten und in der Rechtsprechung bislang unterschiedlich beurteilt worden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt, dass der Modernisierungszuschlag grundsätzlich auch dann verlangt werden kann, wenn die Miete zuvor auf das ortsübliche Niveau angehoben wurde (BGH, Urt. v. 16.12.2020 – VIII ZR 367/18).
Worum geht es?
Die monatliche Miete für Wohnraum kann nach deutschem Recht nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden. Ausgangspunkt ist hierbei der jeweilige Mietvertrag: In der Regel sieht dieser vor, dass der Vermieter vom Mieter eine Erhöhung der ursprünglich vereinbarten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf; gesetzliche Fristen und Kappungsgrenzen sind dabei einzuhalten. Eine weitere Möglichkeit des Vermieters besteht darin, einen Teil seiner Kosten für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Anbringung von Wärmedämmplatten, Schaffung eines barrierefreien Zugangs, Einbau moderner Verglasung etc.) an den Mieter weiterzugeben. Dieser sog. Modernisierungszuschlag ist derzeit auf jährlich 8% der anteiligen Kosten begrenzt. Beide Arten der Mieterhöhung stehen grundsätzlich unabhängig nebeneinander.
Welche Kombinationen sind möglich?
Wer seine Immobilie modernisiert, hat die Wahl: Zum einen kann ein Modernisierungszuschlag verlangt werden. Alternativ besteht die Möglichkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete neu zu ermitteln; da diese aufgrund der Modernisierung in aller Regel steigt, kann die Miete auf dieses Niveau angepasst werden. Und damit nicht genug: Der BGH hat nunmehr entschieden, dass beide Varianten auch innerhalb bestimmter Grenzen miteinander kombiniert werden können. So darf beispielsweise zunächst der Modernisierungszuschlag an den Mieter weitergegeben werden, gefolgt von einer Mieterhöhung an das ortsübliche Niveau; dieses Vorgehen erleichtert spätere Mieterhöhungen, da der „Freibetrag“ in Gestalt der Kappungsgrenze zunächst nicht voll ausgeschöpft wird. Ebenso gut kann der Vermieter aber auch die umgekehrte Reihenfolge wählen, falls die neue ortsübliche Vergleichsmiete den Modernisierungszuschlag wirtschaftlich nicht voll abbildet; durch diese Kombination – so der BGH – darf unterm Strich aber nicht mehr berechnet werden, als bei einer reinen Modernisierungsmieterhöhung an den Mieter weitergegeben werden könnte.
Wie lässt sich das Optimum herausholen?
Keine Modernisierung gleicht der anderen. Wenn Sie Investitionen in Ihr Gebäude planen, benötigen Sie im Hinblick auf künftige Mieterhöhungen eine wirtschaftlich tragfähige und rechtlich zuverlässige Strategie, um Ihre Rendite optimal und nachhaltig zu steigern. Denkbar wäre etwa, noch vor der eigentlichen Modernisierung eine reguläre Mieterhöhung durchzuführen, um dann – ausgehend von diesem höheren Niveau – nach deren Durchführung eine erneute Steigerung vorzunehmen, etwa im Wege des Modernisierungszuschlags.
Bei Ihrer Suche nach dem idealen Weg unterstützen wir Sie gerne – sprechen Sie uns einfach an! Wir stellen Ihnen die verschiedenen Lösungswege in nachvollziehbarer Weise dar und loten gemeinsam mit Ihnen Strategien aus, um langfristig mehr als nur den Modernisierungszuschlag oder die neue ortsübliche Miete zu generieren.
