Nebenkostenabrechnung – Pauschales Bestreiten reicht nicht

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Hierbei können die Parteien zischen monatlicher Pauschale oder Vorauszahlung wählen (§ 556 Abs. 2 BGB). Entscheiden sie sich für die monatliche Vorauszahlung, hat der Vermieter am Ende der Abrechnungsperiode – diese entspricht in der Praxis meist dem Kalenderjahr – unter Berücksichtigung der monatlichen Vorauszahlungen eine Abrechnung über die Betriebskosten zu erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Daraus kann sich ein positiver Saldo (Nachzahlung) oder ein negativer Saldo (Rückzahlung) ergeben.

 

Grundsatz: Abrechnung muss nachprüfbar sein

Zu beachten ist, dass der Mieter einen Anspruch auf eine nachprüfbare Abrechnung hat. Dazu steht ihm auch das Recht zu, die zugehörigen Belege beim Vermieter einzusehen (§ 259 BGB – wir berichteten). Der Mieter soll so in die Lage versetzt werden, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen und seinem Vermieter fristgerecht eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung mitteilen zu können. Daraus ergibt sich die Frage, wie genau der Mieter seine Einwände gegen die Abrechnung formulieren muss.

 

LG Hanau: Mieter muss Fehler in der Abrechnung konkret benennen

Das LG Hanau hat hierzu in einem unlängst veröffentlichten Urteil entschieden, dass der Mieter sich jedenfalls nicht darauf beschränken darf, die Angaben in der Abrechnung pauschal zu bestreiten (LG Hanau, Urteil vom 09.02.2021 – 2 S 135/19). Vielmehr hat er seine Einwände hinreichend konkret darzustellen. Begründung: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, unrichtige Nebenkostenabrechnungen zu korrigieren. Dieser Pflicht kann er allerdings nur nachkommen, wenn der Mieter ihn hierzu in die Lage versetzt. Hierzu ist erforderlich, dass der Mieter konkret vorträgt, welche Position der Abrechnung er aus welchem Grunde beanstandet.  Pauschale Beanstandungen genügen dazu in aller Regel nicht.

 

Ausschlussfrist beachten

Mieter müssen also darauf achten, dass sie ihre Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung hinreichend präzise schildern. Hierzu hat der Mieter genau ein Jahr Zeit, danach verliert er sein Einwendungsrecht (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB). Zwar können unzureichende Einwände nachträglich hinreichend präzisiert werden; aber auch dies ist nur innerhalb der einjährigen Frist möglich.

 

Abrechnung möglicherweise falsch – was tun?

Abrechnungen können sowohl formale als auch inhaltliche Fehler aufweisen. Die Unterscheidung ist nicht immer einfach zu treffen, sie hat jedoch grundlegende Bedeutung für das weitere Vorgehen aus Sicht des Mieters. Hierbei stehen wir Ihnen mit unseren mietrechtlichen Fachkenntnissen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

 

von Rechtsanwalt Dr. Jan Schuld, LL.M.