Neues Maklerrecht: Provision bei Immobilienkäufen hälftig zu teilen
Bereits im Sommer dieses Jahres hat der Bundestag eine grundlegende Änderung im Maklerrecht beschlossen. Demnach ist der Maklerlohn (auch Provision oder Courtage genannt) beim Erwerb von Immobilien künftig unter den Parteien des Kaufvertrages hälftig zu teilen, wenn der Käufer Verbraucher ist. Außerdem wird eine besondere Formvorschrift für den Maklervertrag eingeführt. Die gesetzlichen Änderungen gelten für alle Verträge, die ab dem 23.12.2020 zustande kommen.
Bislang: Bestellerprinzip nur bei Vermittlung von Mietwohnung
„Wer bestellt, der bezahlt.“ – seit Mitte 2015 gilt dieser Grundsatz zumindest für die Vermittlung von Mietwohnungen. Da die Beauftragung eines Maklers in der Regel vom Vermieter ausgeht, hat dieser die Kosten des Maklers voll zu tragen; eine Abwälzung auf den Mieter ist damit nicht möglich (§ 2 Abs. 1a Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung – WoVermRG). Auch die Höhe der Netto-Provision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten begrenzt, sofern die Beauftragung des Maklers vom wohnungssuchenden Mieter ausgeht (§ 3 Abs. 2 VoVermRG).
Für die Vermittlung von Häusern und Eigentumswohnungen galten diese Besonderheiten bislang nicht: Hier konnte die Verteilung der Provision individuell vereinbart und damit prinzipiell auch vollständig auf den Käufer abgewälzt werden, woraus sich im Laufe der Zeit eine regional sehr unterschiedliche Praxis entwickelt hat. So war beispielsweise in Hessen die einseitige Belastung des Käufers mit der Provision durchaus marktüblich, während in Rheinland-Pfalz eher die gleichmäßige Kostenverteilung an der Tagesordnung war (Ausnahme: Landkreis Mainz Bingen mit bis zu 80% Belastung des Käufers). Auch die Höhe der Provision des Maklers war frei verhandelbar und schwankte – je nach Region – zwischen 4,76% und 7,14% des Kaufpreises (Stand Oktober 2019).
Jetzt: Halbteilungsprinzip beim Kauf von Immobilien
Seit dem 23.12.2020 gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern: Ist der Käufer ein Verbraucher, werden die Kosten des Maklers zwischen den Parteien des Kaufvertrages im Ergebnis hälftig geteilt. Dies gilt zum einen dann, wenn der Makler sich von beiden Seiten einen Lohn versprechen lässt, weil er – wie es in der Praxis üblich ist – sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag abgeschlossen hat (§ 656c Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Aber auch in den Fällen, in denen ausnahmsweise nur eine Kaufvertragspartei den Makler beauftragt hat, findet der Halbteilungsgrundsatz nunmehr Anwendung, wenn diese Partei sich im Kaufvertrag eine Erstattung der Maklerprovision von der anderen Partei versprechen lässt: Zur Vermeidung von Umgehungsgeschäften ist hier der Erstattungsanspruch auf maximal 50% der Maklerkosten beschränkt (§ 656d BGB); dadurch sollen Umgehungsgeschäfte, die in der Regel zu Lasten des Käufers gehen, ausgeschlossen werden. An der Höhe der Provision hat sich indes nichts verändert: Diese bleibt nach wie vor frei verhandelbar.
Neu ist auch, dass der Maklervertrag zu seiner Wirksamkeit mindestens in Textform abgeschlossen werden muss (§§ 656a, 126b BGB), wozu allerdings eine einfache E-Mail oder SMS schon genügt. Jede strengere Form ist selbstverständlich erlaubt, beispielsweise durch eigenhändige Unterzeichnung der Vertragserklärungen durch die Parteien des Maklervertrages (Schriftform, § 126 BGB). Was für die Vermittlung von Mietwohnungen schon seit 2015 gilt (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG), gilt nun also auch für den Verkauf von Immobilien, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer ein Verbraucher ist.
Fazit und Ausblick
Der in vielen deutschen Regionen de facto bereits vorherrschende Halbteilungsgrundsatz gilt ab sofort bundesweit, sofern der Käufer ein Verbraucher ist. Für das B2B-Geschäft haben sich insoweit keine Änderungen ergeben, d.h. hier ist neben der Höhe auch die Verteilung der Provision weiterhin frei verhandelbar.
Es bleiben allerdings auch Unklarheiten, etwa im Hinblick auf den Begriff des Einfamilienhauses. Hier stellt sich die Frage, ob ein Bauplatz oder ein Erbbaurecht von der Regelung noch erfasst sind. Offen bleibt auch, ob der Halbteilungsgrundsatz auch für sog. qualifizierte Maklerklauseln in Immobilienkaufverträgen gilt. Aus solchen Klauseln erwirbt der Makler zwar einen Provisionsanspruch, ohne jedoch selbst Partei des Kaufvertrages zu werden; der Halbteilungsgrundsatz kommt allerdings nur dann zum Zuge, wenn der Makler sich „von beiden Parteien […] einen Maklerlohn versprechen“ lässt.
Es wird mit Spannung zu erwarten sein, wie die Gerichte sich zu diesen Fragestellungen positionieren. Wir beobachten die Entwicklung sehr genau und stehen Ihnen bei Bedarf mit Rat und Tat zur Seite.
